Уважаемые коллеги!

22 июня 2006 года состоялось заседание методического совета при Нотариальной палате Свердловской области.

Для участия в заседании были приглашены:

Черкасова Марина Юрьевна начальник методического отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области;

Горина Евгения Николаевна начальник отдела по регистрации прав на жилые помещения и ипотеки Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области;

От НПСО в заседании приняли участие:

Зайцева Татьяна Ильинична советник Президента НПСО;

Грехова Татьяна Владимировна консультант НПСО;

Юшкова Елена Юрьевна

Машовец Асия Океановна нотариус города Екатеринбурга;

Михайлов Валерий Ефимович сотрудник нотариальной конторы нотариуса Михайловой О.Г.;

Перов Михаил Викторович нотариус города Екатеринбурга.

В методический совет поступили вопросы, касающиеся взаимодействия нотариусов и регистрационной службы.

I. Собственник имущества умер, не успев получить в ГУ ФРС правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права. Регистрационная служба не выдала наследникам умершего сведения из гос. реестра, предусмотренные ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», потребовав запрос нотариуса. Указанный запрос наследник передал в ГУ ФРС. Через месяц из ГУ ФРС поступил ответ по почте в адрес нотариуса, что в выдаче сведений отказано в связи с отсутствием соответствующей оплаты.

Абзац десятый пункта 3 статьи 7 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит: «Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства» (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ). В абзаце первом пункта 2 той же статьи говорится, что запрошенная информация должна быть выдана органом регистрации в течение пяти рабочих дней, либо должен быть дан в письменной форме мотивированный отказ. При этом нотариусы не включены в перечень органов и лиц, получающих такую информацию бесплатно (см. пункт 2 статьи 8 закона).

Нотариусу необходимо разъяснять наследникам вышеуказанные положения закона о регистрации. Для получения от органа регистрации информации о зарегистрированных правах наследодателя, в том числе и в ситуации, когда он не успел при жизни получить после регистрации свидетельства и правоустанавливающие документы, нотариусу следует выдать наследникам справку о принятии ими наследства. Наследнику по предъявлении такой справки и гражданского паспорта в органе регистрации будет выдана выписка из ЕГРП, а также при необходимости архивные копии соответствующих документов. Данное действие регистрационной службы оплачивается в размере 100 рублей.

Месячная задержка, с которой, как указано в вопросе, нотариус получил отказ органа регистрации, явилась следствием того, что наследник, лично доставивший запрос, через пять дней также лично не явился в орган регистрации за письменным ответом. После того, как наследник по истечении долгого срока не истребовал ответ, последний был выслан нотариусу почтой.

II. Если собственник-наследодатель утратил правоустанавливающий документ - договор, заключённый в простой письменной форме, - имеется ли в этой ситуации какие-либо особенности у формы выписки из ЕГРП, которые надо было бы учитывать нотариусу, запрашивая эти сведения, например, для оформления наследства?

Орган Федеральной регистрационной службы выдаёт наследникам по предъявлении ими справки от нотариуса о принятии наследства и гражданского паспорта архивную копию документа. Запрос составляется в свободной форме, включения в него каких-либо особенностей не предусматривается. При этом, нотариусам необходимо в текстах свидетельств о праве на наследство ссылаться на сам договор, как на основание зарегистрированного права, добавляя фразу «что подтверждается архивной копией, выданной…».

III. В связи с неоднократными разъяснениями гражданам со стороны органов опеки и попечительства, у нотариуса возник вопрос, возможно ли с точки зрения ГУ ФРС заключение и регистрация сделки, где в качестве дарителя выступает законный представитель несовершеннолетнего, а принимает в дар на имя ребенка третье лицо по доверенности этого же законного представителя, действующего за ребенка, или для заключения таких сделок необходимо привлекать органы опеки и попечительства?

Сугубо теоретический подход к решению данного вопроса диктует необходимость привлечения органа опеки и попечительства к участию в сделке на стороне несовершеннолетнего. Однако практика показывает, что не всегда это выполнимо, либо оказывается выполнимо с неизбежными временными и другими потерями для участников сделки и в первую очередь для самих одаряемых. В то же время совершенно очевидно, что когда одаряемым по договору дарения является несовершеннолетний, его имущественные права, как и права проживания в соответствующем жилом помещении, не претерпевают ухудшения. Из данного практического правила исключений не имеется. Исходя из вышесказанного, любой из указанных в вопросе вариантов пригоден для совершения дарения в пользу несовершеннолетнего. Такая же позиция высказывалась в одном из разъяснений Гонгало Б.М., доктора юр. наук, зав. кафедрой гражданского права УрГЮА, ректора Российской школы частного права, которое он давал по запросу НПСО в 2003 году (рассылалось нотариусам). Представители Федеральной регистрационной службы, участвующие в заседании Методического совета, поддержали данную точку зрения на рассматриваемый вопрос, подтвердив, что отказов гражданам в регистрации перехода прав в таких ситуациях не будет.

IV. Ранее заложенный объект недвижимости снова закладывается в пользу того же залогодержателя. Орган регистрации требует от залогодержателя согласия на залог себе же самому этого объекта. Чем вызвана такая необходимость?

Указанное требование является неправомерным со стороны сотрудников органа регистрации. В случаях, подобных этому, следует разъяснять незаконность такого требования самому сотруднику ФРС либо апеллировать к его вышестоящему начальнику.

V. При заключении соглашения о разделе наследственного имущества наследники желают в качестве компенсации разницы в стоимости распределяемого соглашением имущества передать не денежные средства, а иное имущество, в частности долю в праве на объект недвижимости, не входившую в состав наследственного имущества. Будет ли такое соглашение зарегистрировано?

Заключение такого соглашения не противоречит закону. При этом в органе регистрации будут зарегистрированы сама сделка и переход права.

VI. При подаче на регистрацию договоров купли-продажи нежилых помещений регистрационная служба не требует представления согласия супруга на покупку. С чем это связано?

Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Сделки по распоряжению нежилыми помещениями (в отличие сделок с жилыми помещениями см. ст. пункт 2 статьи 558 ГК РФ) не подлежат государственной регистрации, в данных видах сделок подлежит регистрации только переход права собственности (см. пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Именно в связи с этим согласие супруга на совершение данного вида сделок не входит в перечень документов, необходимых для регистрации прав. Вместе с тем данный документ в силу вышеуказанного пункта статьи 35 СК РФ является обязательным для совершения удостоверяемых нотариально сделок по приобретению нежилых объектов недвижимости.

VII. Если нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку полностью описано в нотариально удостоверенном договоре, необходимо ли представить на регистрацию подлинник самого согласия?

На регистрацию сделки согласие супруга представляется в подлиннике.

VIII. Сторонами договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире являются собственники комнат в этой квартире. Правомерен ли отказ в регистрации такого договора со ссылкой на то, что не имеется отказов других собственников комнат в этой же квартире от преимущественного права покупки?

Не правомерен.

IX. Объект залога - приватизированная квартира. Она принадлежит двоим залогодателям на праве общей совместной собственности. Могут ли они заложить данную квартиру не изменяя форму собственности и не определяя размеры долей в праве?

Жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности, закладывается целиком. При этом изменение формы собственности и определение размера долей сособственников может не производиться.

X. Продаётся квартира в доме - памятнике истории и культуры. Что необходимо представить на регистрацию:

- уведомление Центра по охране памятников;

- охранное обязательство;

- какой-либо иной документ.

При совершении сделок с объектами недвижимости, являющимися памятниками истории и культуры, необходимо определить к какой из указанных в статье 4 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» категорий историко-культурного значения объектов культурного наследия относится конкретный объект недвижимости, а именно: к объектам культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения. Сведения об этом включаются в текст выписок из ЕГРП. Сведения о памятниках истории и культуры федерального значения имеются в органе Росохранкультуры по Свердловской области, о памятниках регионального значения сведения можно получить, обратившись в Министерство культуры Свердловской области с письменным запросом, а также по электронному адресу:kurashov@mkso.ru, либо на сайте Минкультуры СО по адресу:www.mkso.ru. По поводу памятников, взятых под муниципальную охрану и памятников местного значения информацию можно получить, направив письменный запрос на имя директора муниципального учреждения по охране и использованию памятников истории и культуры. Адреса органов, осуществляющих учёт и охрану памятников:

1. Росохранкультуры (г. Екатеринбург, ул. Тургенева, 13, к. 166, тел. 3743010);

2. Министерство культуры Свердловской области (г. Екатеринбург, ул. Малышева, 46, тел. 3764712, Курашов Юрий Юрьевич, Данилов Игорь Анатольевич);

3. в Екатеринбурге – Муниципальное учреждение Центр по охране и использованию исторического и культурного наследия (г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 34, тел. 2577540, директор Центра Опарин Вячеслав Анатольевич).

В отношении памятников всех категорий значения с заявителями оформляются охранные обязательства, на основании которых ведётся дальнейшая эксплуатация соответствующего памятника, в т.ч. жилого помещения, расположенного в доме – памятнике истории и культуры. В отношении памятников, взятых под муниципальную охрану и памятников местного значения помимо охранных обязательств выдаются уведомления Центра с подтверждением того, что Центр оповещён о предстоящей сделке.

Единых общедоступных реестров памятников истории и культуры в настоящее время не существует. Работа по их созданию ведётся.

XI. При регистрации прав на недвижимое имущество, возникших на основании наследования, решений судов и постановлений органов власти, органом регистрации не проставляются требуемые статьей 13 Закона о регистрации штампы регистрационных надписей. Это приводит к возможности злоупотреблений со стороны недобросовестных участников сделок и мошенников. Почему такие штампы не проставляются в свидетельствах о праве на наследство, решениях судов и постановлениях органов власти?

Пункт 2 статьи 14 Закона определяет, что форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Данные Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. за № 219. В пунктах 77, 78, 79, 80 указанных Правил говорится, что штампом регистрационной надписи удостоверяется государственная регистрация сделок. Указание на удостоверение государственной регистрации прав по иным основаниям отсутствует.